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Newsletter n. 16 / Settembre 2025
a cura dello Studio Legale Tributario Torcello
in collaborazione con Confindustria ABRUZZO – Chieti, Pescara e Teramo
Questa newsletter porta la firma dell’Avvocato Davide TORCELLO e dell’Avvocato Vittorio DI VIRGILIO
CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
Un chiarimento che rafforza diritti e responsabilità in ogni compravendita immobiliare.
Un recente orientamento giurisprudenziale ribadisce un principio spesso sottovalutato da investitori e imprenditori che acquistano immobili da destinare ad attività produttive o direzionali.
La piena utilizzabilità dell’immobile, certificata dagli atti urbanistici e edilizi (agibilità/abitabilità nella nuova destinazione d’uso), non è un dettaglio secondario, ma un requisito fondamentale che può incidere sulla validità del contratto e sugli obblighi di pagamento.
Un imprenditore aveva acquistato un immobile promesso come ufficio. Al momento della consegna, però, l’unità risultava ancora censita come locale artigianale e mancava il certificato di agibilità nella nuova destinazione. Inoltre, una parte era occupata da un precedente conduttore.
Il compratore decideva di sospendere il saldo, sostenendo che l’immobile non fosse idoneo allo scopo promesso.
Tribunale e Corte d’Appello, in prima battuta, avevano respinto l’opposizione:
secondo loro, l’acquirente era a conoscenza dello stato dell’immobile e avrebbe potuto farsi carico delle pratiche necessarie.
La Suprema Corte ha ribaltato la prospettiva, stabilendo che:
Il venditore non è liberato dal suo obbligo di consegnare un immobile conforme alla destinazione promessa solo perché l’acquirente conosceva le difformità urbanistiche;
Spetta al venditore completare gli interventi edilizi e amministrativi per ottenere il cambio di destinazione d’uso e la relativa agibilità;
Solo una rinuncia esplicita e documentata dell’acquirente può sollevarlo da questa responsabilità.
Inoltre, la Cassazione ha chiarito che il pagamento del saldo può essere legittimamente sospeso se l’immobile è occupato o inutilizzabile, anche temporaneamente, per lo scopo imprenditoriale dichiarato.
Per chi compra immobili da destinare ad attività commerciali, artigianali o direzionali, questa pronuncia è un richiamo forte a:
Verificare preventivamente la destinazione urbanistica e l’agibilità dell’immobile;
Pretendere che il contratto specifichi chiaramente gli obblighi del venditore in tema di pratiche edilizie e liberazione dell’immobile;
Sapere che la mancanza di agibilità nella destinazione promessa può costituire inadempimento essenziale, con diritto alla sospensione dei pagamenti o, nei casi più gravi, alla risoluzione del contratto.
La giurisprudenza conferma che anche nel settore immobiliare produttivo e commerciale:
L’agibilità nella destinazione d’uso promessa è parte integrante dell’adempimento del venditore;
Le difformità urbanistiche non possono essere scaricate sull’acquirente, salvo rinuncia espressa;
L’imprenditore acquirente ha diritto a un immobile effettivamente utilizzabile per la propria attività, senza ostacoli burocratici o occupazioni da terzi.
Avvocato Vittorio DI VIRGILIO
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