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Newsletter n. 11 / Giugno 2025
a cura dello Studio Legale Tributario Torcello
in collaborazione con Confindustria ABRUZZO – Chieti, Pescara e Teramo
Questa newsletter porta la firma dell’Avvocato Davide TORCELLO e dell’Avvocato Vittorio DI VIRGILIO
Secondo la nuova normativa, è potenzialmente imponibile la vendita di un immobile in cui il cedente (o altri aventi diritto) abbia effettuato lavori agevolati ai sensi dell’art. 119 del cd. “Decreto Rilancio” (D.L. n. 34/2020); a patto che questi interventi si siano conclusi da non oltre dieci anni rispetto alla data dell’atto di cessione.
La tassazione non dipende né dalla tipologia di intervento edilizio effettuato, né dalla misura dell’agevolazione goduta. Inoltre, non ha rilievo la modalità con cui il beneficio fiscale è stato fruito: che si tratti di detrazione diretta in dichiarazione; cessione del credito o sconto in fattura, il presupposto impositivo resta valido.
Sono esenti da questa disciplina gli immobili:
ricevuti per successione;
Adibiti a residenza principale dal venditore (o da un suo familiare) per la maggior parte del periodo di dieci anni antecedente alla vendita, oppure per la maggior parte del tempo di possesso, se questo è stato inferiore a dieci anni.”
Nel caso di comproprietà ereditata, l’esclusione dalla tassazione riguarda solo la quota acquisita per successione.
La plusvalenza viene determinata confrontando il valore di vendita dell’immobile con il prezzo originario d’acquisto, secondo quanto previsto dall’articolo 68, comma 1, del TUIR. Tuttavia, nel caso in cui siano stati effettuati interventi agevolati con Superbonus e si sia optato per lo sconto in fattura o la cessione del credito al 110%, il calcolo del costo risente di specifiche limitazioni.”
Le regole sono:
se la vendita avviene entro 5 anni dalla fine dei lavori, le spese agevolate al 110% tramite sconto o cessione non sono considerate nel calcolo del costo dell’immobile;
se la vendita avviene tra il 6º e il 10º anno dalla fine dei lavori, le spese sopra indicate sono conteggiate solo al 50%.
Questa limitazione non si applica alle detrazioni utilizzate in dichiarazione: in tal caso, le spese sostenute possono essere interamente aggiunte al costo di acquisto.
Nel caso di immobili acquisiti per donazione, la normativa non prevede una specifica esclusione; pertanto, in assenza di esenzioni esplicite, anche queste operazioni possono ricadere nell’ambito della tassazione delle plusvalenze. Inoltre, è irrilevante chi abbia effettivamente fruito dell’agevolazione: se l’immobile è stato oggetto di interventi con Superbonus, il venditore sarà tenuto a rispettare le nuove regole; indipendentemente da chi abbia sostenuto la spesa o beneficiato della detrazione.
Avvocato Vittorio DI VIRGILIO
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