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Newsletter n. 08 / Aprile 2025
a cura dello Studio Legale Tributario Torcello
in collaborazione con Confindustria ABRUZZO – Chieti, Pescara e Teramo
Questa newsletter porta la firma dell’Avvocato Davide TORCELLO e dell’Avvocato Vittorio DI VIRGILIO
L’AGENZIA delle Entrate, infatti, ha iniziato a inviare lettere ai contribuenti che hanno beneficiato della detrazione tramite cessione del credito; richiamando l’attenzione su un aspetto spesso sottovalutato: l’aggiornamento dei dati catastali degli immobili oggetto degli interventi.
La richiesta rientra nell’ambito delle nuove disposizioni introdotte dalla Legge di Bilancio 2024; che, come noto, ha rafforzato il controllo sugli effetti degli interventi agevolati in termini di aumento di valore degli immobili. In presenza di modifiche rilevanti, come quelle derivanti dai lavori riconducibili all’ambito del Superbonus, i proprietari devono aggiornare la rendita catastale; a pena di incorrere, in caso contrario, in sanzioni anche piuttosto onerose.
Chi deve intervenire e quando
Non tutti i destinatari delle agevolazioni, in ogni modo, riceveranno la “letterina”.
L’invio, infatti, è selettivo; riguardando principalmente i proprietari di immobili in cui vi sia una evidente discrepanza tra il valore dei lavori eseguiti e la rendita catastale attuale. Questo vale, soprattutto, nell’ambito dei condomìni; dove l’obbligo di aggiornamento non ricade sull’amministratore, ma sui singoli titolari delle unità.
L’amministratore di condominio, tuttavia, ha un ruolo di supporto importante; dato che può coordinare la raccolta delle informazioni, nonché sollecitare i General Contractors coinvolti nei lavori a fornire valutazioni tecniche sull’impatto degli interventi (soprattutto se questi hanno comportato un incremento del valore catastale superiore al 15%, soglia oltre la quale è obbligatorio procedere con la variazione).
Il ruolo dei General Contractors
Nel contesto condominiale, i General Contractors non sono formalmente tenuti agli adempimenti catastali; che, come anticipato, restano in capo ai proprietari. Tuttavia, possono a loro modo contribuire utilmente; fornendo una relazione tecnica di sintesi, da allegare alla documentazione finale. Situazione diversa per le villette o unità indipendenti, dove i contratti “chiavi in mano” potrebbero prevedere anche la gestione degli aspetti catastali; specie in assenza di soggetti terzi coinvolti.
Sanzioni in caso di ritardi
Chi non aggiorna tempestivamente rischia sanzioni che vanno da 1.032 a 8.264 euro per ciascuna unità immobiliare. La legge, infatti, impone di comunicare al Catasto le variazioni in questione entro 30 giorni dalla data in cui l’immobile diventa abitabile o utilizzabile.
Tuttavia, esiste una via d’uscita: il cosiddetto “ravvedimento operoso”. Questo strumento consente di regolarizzare spontaneamente la propria posizione pagando le sanzioni ridotte; purché si agisca entro un anno dalla scadenza e si versino contestualmente tributi, interessi e sanzioni.
Valutazioni tecniche indispensabili
Occuparsi di tali incombenze esige conoscenze professionali mirate.
Serve, infatti, l’intervento di tecnici abilitati per analizzare i costi sostenuti; ripartirli per categoria (cappotto termico, impianti, infissi, ecc.) e stimare l’effettivo impatto sulla rendita catastale (anche tenendo conto dei criteri storici di valutazione basati sui valori del biennio 1988-1989).
In sintesi, chi ha beneficiato del Superbonus dovrà ora verificare se, oltre alla regolarità fiscale, anche quella catastale risulti in ordine.
Una mancata attenzione su questo fronte potrebbe trasformarsi, a determinate condizioni, in un costo imprevisto; evitabile, in ogni modo, con una corretta pianificazione.
Avvocato Vittorio DI VIRGILIO
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